Poveglia. Il giudizio di congruità e gli scenari del dopo gara.

La gara per Poveglia è finita. L’Associazione “Poveglia per tutti” ha raccolto più di 400.000 euro, non riuscendo così a superare l’offerta di 513.000 dell’imprenditore Brugnaro, che nel pomeriggio ha tenuto una conferenza stampa in cui ha spiegato di aver partecipato alla gara per evitare che Poveglia finisse in mani estere. L’Associazione ha ritenuto di non effettuare rilanci, non volendo spingere il concorrente a fare altrettanto. La speranza di “Poveglia per tutti” è che il prezzo di aggiudicazione del diritto di superficie per 99 anni dell’isola sia considerato troppo basso e quindi non congruo dal Demanio.

Va ricordato che – ai sensi dell’avviso di vendita e in forza dell’art. 1 comma 436  della Legge finanziaria per il 2005, che disciplina ad oggi la materia – ove il Demanio ponga in vendita dei beni senza fissare un valore di partenza la vittoria nella gara non porta alla diretta aggiudicazione del bene, che può avvenire solo dopo che una Commissione “appositamente istituita” (quindi non necessariamente quella prevista dalla l. 266/2005 – legge finanziaria per il 2006), abbia valutato il prezzo e lo abbia giudicato congruo, il che deve avvenire entro 30 giorni dalla fine dell’asta.

Il prezzo di 513,000 euro pone seri dubbi circa la sua congruità.

L’avviso di vendita parla di una porzione scoperta dell’isola pari a 6,76 ettari e 4.855 mq di sedime dei fabbricati. I Valori agricoli medi per Venezia, curati dall’Agenzia delle Entrate a partire dalle deliberazioni delle Commissioni provinciali per gli espropri, indicano per i terreni a prato (il terreno incolto e senza alberi) una quotazione di 40.000 euro all’ettaro, il che porterebbe il valore della sola parte non edificata a 270.400 euro. Va tenuto presente, tuttavia, che buona parte del terreno scoperto sarebbe classificabile come “orto pezza e fossa”, il che porterebbe il valore all’ettaro a 78.000 euro/ettaro e che comunque questi dati sono lontani per difetto dai valori di mercato, visto che sono sviluppati a partire dalle cifre degli indennizzi che la Pubblica amministrazione paga per espropriare terreni privati, tradizionalmente più bassi dei prezzi che si possono spuntare in libera trattazione.

A questo  primo valore deve aggiungersi quello degli stabili che, oggi fatiscenti, contribuiscono alla quotazione dell’isola con la loro cubatura, che si può verosimilmente assumere come minima porzione edificatoria autorizzabile per il futuro. Anche a voler valutare la porzione edificata alla irreale quotazione di 1000 euro al mq (l’Osservatorio del Mercato immobiliare parla di un’oscillazione tra i 1.800 e i 2.500 euro al mq per gli edifici di Torcello in buono stato di conservazione, ma riferendosi ovviamente ai fabbricati, che come tali si sviluppano su più piani, non alle aree fabbricabili), si arriva comunque a quasi 5.000.000 di euro.

Il tutto trova riscontro nei prezzi a cui sono state vendute anni fa altre isole della laguna di Venezia, come San Clemente, incommensurabilmente più alti rispetto ai 513.000 euro di oggi per Poveglia. Un articolo del Corriere del Veneto mostra bene come quelle vendite siano state fatte da una base d’asta fissata dall’amministrazione.

La vicenda di Poveglia mostra quindi tutti i difetti di una procedura di vendita del bene demaniale largamente affidata alla discrezionalità dell’amministrazione, che decide se indicare o meno un prezzo di partenza per la gara, e in cui l’amministrazione si riserva un potere di non aggiudicare di cui raramente si avvale in concreto.