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Poveglia per tutti. 27 settembre 2015: tappa a Poveglia.

L’associazione partecipata “Poveglia per tutti” organizza per domani una giornata sull’Isola di Poveglia, animata dall’incontro con diverse esperienze di gestione comunicativa di beni e territori.

L’iniziativa, intitolata “Tappa a Poveglia” segue al rifiuto da parte dell’Agenzia del Demanio a concedere la parte verde dell’Isola di Poveglia (la parte edificata è pericolante) all’associazione per la durata di sei anni, a termini della legislazione vigente.

“Poveglia per tutti” si è costituita con la gara indetta nel 2013 dall’Agenzia nazionale del Demanio per la concessione del diritto di superficie sull’isola per la durata di 99 anni. L’associazione ha raccolto in  pochissimo tempo, e da tutto il mondo, la cifra di 478.000 Euro, con cui ha partecipato alla gara, vinta poi dal solo altro concorrente ad aver superato il primo stadio della procedura.

Il demanio ha poi rifiutato la concessione superficiaria anche a questi, per l’incongruità dell’offerta, giudicata comunque troppo bassa.

Maggiori dettagli sul sito dell’associazione e sulla sua pagina Facebook. Twitter: @Povegliaxtutti

La locandina dell’evento può essere scaricata direttamente qui:

LocandinaTerreRianimate 27 settembre 2015

Poveglia. Il giudizio di congruità e gli scenari del dopo gara.

La gara per Poveglia è finita. L’Associazione “Poveglia per tutti” ha raccolto più di 400.000 euro, non riuscendo così a superare l’offerta di 513.000 dell’imprenditore Brugnaro, che nel pomeriggio ha tenuto una conferenza stampa in cui ha spiegato di aver partecipato alla gara per evitare che Poveglia finisse in mani estere. L’Associazione ha ritenuto di non effettuare rilanci, non volendo spingere il concorrente a fare altrettanto. La speranza di “Poveglia per tutti” è che il prezzo di aggiudicazione del diritto di superficie per 99 anni dell’isola sia considerato troppo basso e quindi non congruo dal Demanio.

Va ricordato che – ai sensi dell’avviso di vendita e in forza dell’art. 1 comma 436  della Legge finanziaria per il 2005, che disciplina ad oggi la materia – ove il Demanio ponga in vendita dei beni senza fissare un valore di partenza la vittoria nella gara non porta alla diretta aggiudicazione del bene, che può avvenire solo dopo che una Commissione “appositamente istituita” (quindi non necessariamente quella prevista dalla l. 266/2005 – legge finanziaria per il 2006), abbia valutato il prezzo e lo abbia giudicato congruo, il che deve avvenire entro 30 giorni dalla fine dell’asta.

Il prezzo di 513,000 euro pone seri dubbi circa la sua congruità.

L’avviso di vendita parla di una porzione scoperta dell’isola pari a 6,76 ettari e 4.855 mq di sedime dei fabbricati. I Valori agricoli medi per Venezia, curati dall’Agenzia delle Entrate a partire dalle deliberazioni delle Commissioni provinciali per gli espropri, indicano per i terreni a prato (il terreno incolto e senza alberi) una quotazione di 40.000 euro all’ettaro, il che porterebbe il valore della sola parte non edificata a 270.400 euro. Va tenuto presente, tuttavia, che buona parte del terreno scoperto sarebbe classificabile come “orto pezza e fossa”, il che porterebbe il valore all’ettaro a 78.000 euro/ettaro e che comunque questi dati sono lontani per difetto dai valori di mercato, visto che sono sviluppati a partire dalle cifre degli indennizzi che la Pubblica amministrazione paga per espropriare terreni privati, tradizionalmente più bassi dei prezzi che si possono spuntare in libera trattazione.

A questo  primo valore deve aggiungersi quello degli stabili che, oggi fatiscenti, contribuiscono alla quotazione dell’isola con la loro cubatura, che si può verosimilmente assumere come minima porzione edificatoria autorizzabile per il futuro. Anche a voler valutare la porzione edificata alla irreale quotazione di 1000 euro al mq (l’Osservatorio del Mercato immobiliare parla di un’oscillazione tra i 1.800 e i 2.500 euro al mq per gli edifici di Torcello in buono stato di conservazione, ma riferendosi ovviamente ai fabbricati, che come tali si sviluppano su più piani, non alle aree fabbricabili), si arriva comunque a quasi 5.000.000 di euro.

Il tutto trova riscontro nei prezzi a cui sono state vendute anni fa altre isole della laguna di Venezia, come San Clemente, incommensurabilmente più alti rispetto ai 513.000 euro di oggi per Poveglia. Un articolo del Corriere del Veneto mostra bene come quelle vendite siano state fatte da una base d’asta fissata dall’amministrazione.

La vicenda di Poveglia mostra quindi tutti i difetti di una procedura di vendita del bene demaniale largamente affidata alla discrezionalità dell’amministrazione, che decide se indicare o meno un prezzo di partenza per la gara, e in cui l’amministrazione si riserva un potere di non aggiudicare di cui raramente si avvale in concreto.

 

#Poveglia. Alcune precisazioni sulla procedura di gara.

La corsa per Poveglia sta entrando nel vivo. Tra poche ore vi sarà il giro di rilanci, dopo che solo due offerte hanno passato la fase iniziale: quella (al momento più bassa) dell’Associazione “Poveglia per tutti” e quella di un concorrente che al momento mantiene l’incognito. L’associazione ha raccolto molte adesioni in questi ultimi giorni, diventando un caso anche sulla stampa internazionale. 

L’acquisto dell’isola da parte di un così grande numero di persone con un meccanismo di crowdfunding ormai di dimensione internazionale sarebbe un segnale importante, e un rilevante caso di studio a livello teorico. Va però anche detto, per come hanno correttamente fatto anche esponenti dell’Associazione, che l’asta in corso è solo la prima fase di un processo più complesso, che  potrebbe portare comunque al mantenimento di Poveglia in mano pubblica.

L’avviso di vendita dell’Agenzia del Demanio parla infatti di “invito pubblico a offrire” , fatto ai sensi dell’art. 1 comma 436  e art. 1 comma 437 della L. 30 dicembre 2004 n. 311, la legge finanziaria per il 2005. Le norme furono poi modificate dalla legge finanziaria per il 2010. In sintesi, esse dispongono che per gli immobili  di valore superiore ai € 400.000, l’Agenzia del Demanio può disporre innanzitutto la vendita all’asta o l’invito ad offrire e provvedere alla trattativa privata solo qualora non vengano lì aggiudicati. Tanto l’asta della proprietà quanto l’invito pubblico a offrire possono essere banditi a offerta libera o con una base d’asta.

Nel primo caso e non nel secondo l’Agenzia del demanio può:

a) non aggiudicare la vendita in caso  di valutazione negativa della convenienza economica;

b) riservarsi comunque di non procedere alla vendita, anche ove ritenuta congrua.

La valutazione della congruità economica spetta, in base all’art. 1 comma 479 della L. 23 dicembre 2005 n. 266 a una “Commissione per la verifica della congruità tecnico-economico-estimativa”, istituita presso la stessa Agenzia per aumentarne la trasparenza.

Ciò che più conta è che il vincitore dell’asta non potrebbe impugnare dinanzi al giudice amministrativo la delibera con cui si dichiarasse non congruo il prezzo di vendita, per errore circa questa valutazione. Il potere dell’amministrazione di non addivenire alla stipula di un bene che ha già trovato un compratore per motivi indipendenti dalla congruità del prezzo offerto toglie spazio a questa ipotesi.

Il comma 437 dispone poi che le amministrazioni locali possono esercitare il diritto di opzione sull’acquisto entro quindici giorni dalla pubblicazione dell’avviso e prima dell’avvio delle procedure, con norma che è da intendersi limitata alle ipotesi di vendita all’asta con rialzi su una base d’asta. Per le procedure ad offerta libera, gli enti locali possono esercitare il diritto di prelazione nella procedura di vendita.

Il fatto che il Comune di Venezia non lo abbia fatto accresce il valore dell’iniziativa civica: i cittadini si sostituiscono all’ente pubblico per la conservazione del patrimonio paesaggistico.

 

 

 

La gara per Poveglia: da demanio a bene comune.

Il 14 marzo l’Agenzia del Demanio ha posto all’asta il diritto di superficie per 99 anni sull’Isola di Poveglia, nella Laguna di Venezia. L’asta si terrà il 7 maggio 2014, e le offerte devono essere depositate entro il giorno precedente. Le cinque maggiori saranno a quel punto ammesse alla tornata dei rialzi. Ciascun offerente potrà vedere quelli altrui, e aumentare il proprio di conseguenza o rinunciare all’acquisto. Tutti i particolari sull’avviso di vendita dell’Agenzia del Demanio.

Da qualche mese è nata un’associazione, Poveglia per tutti, che ha avviato una sottoscrizione pubblica per raccogliere i fondi necessari a acquistare all’asta il diritto di superficie.

Si tratta di un esperimento inedito nel panorama italiano. Fuori dagli slogan, è la comunità che si fa responsabile dell’acquisto di un bene che in mano pubblica era condannato al degrado, degrado poi utilizzato come classico argomento per disporne la vendita.

E’ significativo che la politica locale si stia muovendo per Poveglia solo a ridosso dell’asta (vedi Corriere del Veneto 16 apr 2014). Il Sindaco ha assicurato un intervento del Comune dopo l’asta(vedi Corriere Veneto 28 apr 2014) ai sensi della legge sul federalismo demaniale, evidentemente dimenticando che l’eventuale trasferimento dell’isola dal demanio statale non avrebbe effetto sul diritto di superficie eventualmente ceduto a un privato. Il Sindaco parla a tal proposito di percorsi “paralleli”, i quali, occorre precisare, coinvolgerebbero a quel punto due dimensioni diverse della proprietà dell’isola, quella catastale che spetterebbe al Comune, vuota però di poteri a vantaggio dell’altra, quella superficiaria spettante al privato.

Aspetto diverso è quello della  destinazione urbanistica di Poveglia, che è tutta nella disponibilità del Comune. Per come detto a più riprese dalla giurisprudenza amministrativa (da ultimo T.A.R. Puglia Bari Sez. III, Sent., 16-04-2014, n. 512, che ho pubblicato giorni fa nella sezione Giurisprudenza Demanio/T.A.R.) la cessione dal Demanio come area fabbricabile di un terreno non importa l’obbligo del Comune di adeguare i propri strumenti urbanistici.

Nel caso di Poveglia, il fatto che l’Agenzia del Demanio lo abbia propagandato nel suo Road show come “bene con notevoli potenzialità di sviluppo, soprattutto nel settore turistico-ricettivo” non implica che il Comune debba concedere questo tipo di destinazione, o l’autorizzazione alla costruzione o al recupero di  edifici.

A questo devono aggiungersi i numerosi vincoli paesaggistici insistenti sull’isola (si veda la descrizione del bene sull’avviso di vendita dell’Agenzia del Demanio) che fanno dello sfruttamento commerciale di Poveglia un rebus intricato.