Etichettato: demanio

L’acquirente di un suolo demaniale non ha diritto al mutamento di destinazione urbanistica dello stesso, anche se nell’atto di vendita è qualificato come edificabile. T.A.R. Puglia Bari Sez. III, Sent., 16-04-2014, n. 512.

Il ricorrente aveva acquistato dall’Agenzia del Demanio un terreno già destinato per la costruzione di una caserma del Corpo Forestale dello Stato, in fatto mai edificata. L’atto di acquisto dal Demanio parlava di “suolo edificatorio”, ma la sua destinazione urbanistica era appunto quella di area “per le sedi e le attrezzature militari”. Il permesso di costruire veniva quindi rifiutato al ricorrente, che ha impugnato la corrispondente delibera su due profili di illegittimità: l’incompetenza dell’organo e l’affidamento ingenerato in lui dalla descrizione contenuta nell’atto di vendita e, prima ancora, dalla consapevolezza che su quel terreno sarebbe dovuto sorgere un edificio pubblico, il che avrebbe rimarcato la destinazione edificatoria dello stesso.

Il T.A.R. Puglia accoglie il ricorso sul punto dell’incompetenza (ogni decisione circa la tipizzazione delle aree spetta al Consiglio comunale, non al Direttore della Ripartizione Urbanistica), ma chiarisce che il ricorrente non poteva fare affidamento su una pretesa natura edificatoria del suolo, anche attesa la sua natura di bene demaniale, né può pretendere una sua riqualificazione come conseguenza della dismissione dal demanio.

T.A.R. Puglia Bari Sez. III, Sent., 16-04-2014, n. 512

 

 

Cass. civ. Sez. III, Sent., 19-03-2014, n. 6345. L’indennità di occupazione del suolo demaniale è dovuta anche in assenza di previa delimitazione dell’area.

Con la sentenza di seguito riportata la Cassazione stabilisce, sulla scorta di numerosi suoi precedenti, che la delimitazione dell’area demaniale ex art. 32 del Codice della Navigazione non è presupposto necessario per la richiesta, da parte della P.A., dell’indennità di occupazione.
A giudizio della Suprema Corte, la procedura dell’art. 32 C.Nav. è l’esatto equivalente dal punto di vista amministrativo dell’azione per regolamento di confini di cui all’art. 950 C. c., può concludersi con l’accordo delle parti e essere disapplicata dal giudice ordinario quando la si provi viziata, ma resta atto puramente discrezionale della P.A., che può disporlo o meno prima di chiedere l’indennità di occupazione.
La sentenza non pare porsi il problema dell’interpretazione dell’art. 32 del Codice della Navigazione alla luce dei principi della l. 242/90 sul procedimento amministrativo, e questo è certamente il suo maggiore limite. Fatto salvo che il bene demaniale non è usucapibile, resta vero che il procedimento di delimitazione del confine tra una proprietà privata e una demaniale è per definizione un procedimento amministrativo, atteso che coinvolge necessariamente l’amministrazione. Il privato ha quindi il diritto a che questo procedimento sia attuato prima di corrispondere alle richieste della P.A. sopratutto ove, come nel caso di specie, il bene demaniale non figura come tale al catasto.
Cass. civ. Sez. III, Sent., 19-03-2014, n. 6345

Il secondo emendamento del PD. Dividi (la spiaggia) e vendi (il demanio).

Demanio significa proprietà inalienabile, imprescrittibile e, sopratutto, indivisibile dello Stato.

Giova ripetere ogni tanto i concetti fondamentali, perché vi è chi non li vuole capire. In sintesi: non basta che una cosa sia dichiarata inalienabile perché non venga sottratta a chi per legge deve esserne proprietario. Occorre anche che non se ne possa acquistare la proprietà con il possesso protratto per lungo tempo, altrimenti chi occupa il demanio si avvantaggerebbe dell’inerzia dello Stato, e che non la si possa dividere, perché altrimenti il demanio si ridurrebbe a simbolo, mentre la sostanza economica della cosa diventa privata.

Appena condiviso dal PdL, il primo emendamento PD viene ritirato e sostituito con un secondo emendamento PD, che cambia totalmente la prospettiva di regolamentazione, per arrivare tuttavia agli stessi risultati.

Il tentativo è ora quello di cambiare l’articolo 822 del Codice civile  inserendo dopo il primo comma  tre definizioni: lido del mare, spiaggia, arenile.  I primi due  compaiono nell’elenco dei beni demaniali di cui al primo comma dell’articolo. La loro definizione fu lasciata alla giurisprudenza, che ha costantemente inteso il lido come la parte di costa continuamente bagnata dal mare, ad eccezione delle mareggiate, e per “spiaggia” la parte retrostante, da cui il mare si è ritirato, anche se vi può ritornare in presenza di tempeste. Non fu mai definita una nozione di “arenile” che, nell’impianto dell’emendamento, assurgeva invece un ruolo fondamentale.

Si definiva infatti con questo termine “il tratto di terra dal quale il mare si è ritirato da tempo immemorabile o da non meno di cinquanta anni che, previa delimitazione, può essere trasferito al patrimonio disponibile dello Stato. Su di esso, l’autorità amministrativa può costituire diritti a favore di terzi con particolare riguardo alle attività imprenditoriali esistenti ed ai programmi di utilizzazione del bene.” La stessa norma sarebbe stata riprodotta nell’art. 28 del Codice della navigazione.

Cosa avrebbe distinto la spiaggia, non vendibile, dall'”arenile”, su cui si sarebbero potuti “costituire diritti a favore di terzi”? Evidentemente l’essere o meno invasa dal mare con le mareggiate. Quanto sia opinabile un tale criterio è evidente e con ciò anche la tutela del bene demaniale. Con una norma del genere quasi tutto di una spiaggia può essere alienato, anche attraverso la costituzione di diritti reali, a discrezione di imprecisate “autorità amministrative”.

I tre emendamenti PD sulla vendita delle spiagge. Testi

Sui giornali si è parlato solo di “dismissione” di parte delle spiagge per venire incontro alle richieste delle aziende balneari e magari per fare un po’ di cassa, ma i tre emendamenti della Sen. Granaiola prefiguravano scenari ben peggiori.

Ho commentato il primo in questo post e commenterò presto gli altri. Poiché i tentativi di vendita delle spiagge sono stati molti, negli scorsi anni, la mia intenzione è di pubblicare anche quelli, con un breve commento.

Il punto è che la “sdemanializzazione” non esiste come procedura univoca nel nostro ordinamento. Di conseguenza, ogni provvedimento ha cercato la propria via per arrivare alla vendita di un bene unico come le spiagge, da qui la necessità di studiarli.

Ecco quindi il primo emendamento PD della sen. Granaiola, il secondo e il terzo. Tutti ritirati a furor di popolo, almeno fino alla prossima volta.

La legge di stabilità 2013 e il tentativo di dismissione delle spiagge. Con il demanio non si scherza

Con il demanio non si scherza.

Non perché sia proibito: una legge crea quel tipo di proprietà pubblica che definiamo demaniale, e una legge può distruggerlo, mutando la destinazione di quei beni. Il punto è che la legge che pretende di distruggere  il demanio deve avere la stessa perfezione tecnica di quella che lo ha costituito.  Con il demanio non si scherza perché è  una proprietà, e la proprietà non è un diritto qualsiasi.

Questa premessa è necessaria per comprendere l’ennesimo tentativo di “sdemanializzazione” delle spiagge,  consumatosi  negli ultimi 15 giorni  e finito definitivamente ieri, visto che il tema non compare nel maxiemendamento alla legge di stabilità su cui il governo porrà la questione di fiducia. 

Vale la pena però ripercorrere le tappe della vicenda, che mostra  tutta l’inadeguatezza tecnica di simili provvedimenti e l’incompetenza di chi li propone, prima della loro strutturale opposizione alle ragioni della tutela dell’ambiente e  della concorrenza, valori principali del nostro ordinamento.

Il tentativo di “dismissione delle spiagge” poggiava  su tre emendamenti alla Legge di Stabilità, tutti aventi come prima firmataria la Sen. Granaiola, del PD.  Con il primo (n. 3.0.10 del 13 novembre 2013)  veniva mutata la destinazione delle aree “ricomprese tra la dividente demaniale e la linea di costa”   che fossero “stabilmente destinate ad attività di servizi con finalità turistico-ricreativa”. L’ulteriore requisito per la sdemanializzazione era che tali superfici fossero “occupate da strutture ed attrezzature anche amovibili asservite alle medesime attività”. Queste sarebbero state individuate con atto “ricognitivo-dirigenziale” (quindi privo di apparente discrezionalità amministrativa) dalle Agenzie del demanio e di conseguenza “riconosciute non più appartenenti al demanio marittimo” con decreto interministeriale del Ministro dei trasporti e del Ministro delle finanze.

Per tali aree la norma  disponeva che  l’ occupazione a favore del concessionario demaniale attuale sarebbe proseguita fino allo spirare del termine di cui all’articolo 34-duodecies, legge 17 dicembre 2012, n. 221, nelle forme di un  “contratto di locazione” oltretutto stipulato ai sensi della legge sull’equo canone (legge 27 luglio 1978 n. 392).

I redattori non hanno spiegato perché un bene oggetto di concessione dovesse essere contemporaneamente oggetto di contratto di diritto privato, cosa ovviamente contraddittoria. A essere malevoli vi si può scorgere il tentativo di abbassare ulteriormente il canone per il concessionario, stante il riferimento, del tutto anacronistico e improprio (si sarebbe trattato di locazione commerciale, libera da anni) all’equo canone, ma il vero è che, nell’ottica dei proponenti, tutto questo non aveva che una minima importanza.

Il fulcro della norma era di stabilire  che, una volta occupate da strutture a destinazione turistica, le aree di spiaggia in questione “hanno ormai perso l’originale caratteristica” (non specificata, ma si immagina quella demaniale) “stante le ragioni di oggettiva trasformazione” cui sono evidentemente andate incontro.  Per questo,  e per la necessità di “contribuire efficacemente ad un risanamento dei conti pubblici”, le stesse venivano fatte oggetto di un “diritto di opzione all’acquisto” da esercitarsi  entro 180 giorni dall’emanazione del decreto interministeriale  con cui sarebbe stato fissato il loro prezzo, da emanarsi entro 120 giorni dalla data in vigore della legge.

Qui è forse la maggiore perla  dell’emendamento: esso prevedeva che il prezzo di cessione delle aree e dei manufatti  di proprietà erariale fosse determinato “sulla base delle valutazioni correnti di mercato, prendendo a riferimento i prezzi effettive di compravendita di immobili e unità immobiliari aventi caratteristiche analoghe a quelle originarie al momento dell’occupazione”, evidentemente dimenticando che il bene demaniale è inalienabile  per definizione e che quindi non può trovare  termini di riferimento sul mercato delle libere compravendite. Detto in modo che anche i proponenti possano capire: se tutte le spiagge sono demaniali e nessuna è mai stata di conseguenza venduta, come si fa a trovare una compravendita, oltretutto recente, per fare da parametro di determinazione del prezzo?

L’emendamento, pur dichiarando di voler dismettere dal demanio solo le parti di spiaggia occupate da  un qualsiasi manufatto (ripeto: anche rimovibile) mutava il regime anche del resto dell’arenile. Il quinto comma stabiliva infatti che esse sarebbero state oggetto di nuove assegnazioni (alla scadenza della proroga di cui al d.l. 18 ottobre 2012 n. 179) da affidarsi secondo sette principi, descritti dalle lettere da a) a g).

Il punto è che l’applicazione del primo e dell’ultimo criterio avrebbe reso sostanzialmente inapplicabili gli altri. Il primo (lettera a) dava infatti preferenza alla concessione per i “progetti che preservano l’unicità dell’impresa”; l’ultimo (g) stabiliva che il canone demaniale non poteva essere elemento di confronto tra più richieste “in quanto definito per legge”.

Il primo criterio avrebbe quindi portato sempre a concedere tutto l’arenile demaniale al proprietario della porzione  alienata in proprietà  per aver perso nel tempo “l’originale caratteristica” demaniale. Per il secondo nessun richiedente avrebbe potuto essere preferito a un altro in funzione del maggior gettito che la concessione avrebbe assicurato in quel caso allo Stato. Solo apparentemente logica, la norma sarebbe stata in realtà finalizzata al mantenimento dello status quo. Senza di essa, il richiedente di una maggiore area di spiaggia avrebbe dovuto essere preferito a chi ne avesse chiesto una di estensione minore, stante il maggior gettito assicurato all’Erario. Per l’effetto, il titolare di uno stabilimento balneare avrebbe potuto fare richiesta anche per la spiaggia di fronte allo stabilimento confinante, e essere preferito a questo per il maggior canone: la lettera g) era finalizzata a impedire tutto ciò, non si avesse mai a dire che in Italia possa esservi un barlume di concorrenza.

La proprietà privata di una parte dell’arenile, venduta dal Demanio a prezzi di realizzo,  si sarebbe portata con sé il vincolo esclusivo alla parte restante, concessa a canoni non rivalutati. Sarebbe questo il vantaggio per l’Erario?

 

 

La riunione scientifica del Centro Studi e Documentazione sui Demani civici e le Proprietà collettive dell’Università di Trento

Si svolgerà il 14 e il 15 novembre la XIX Riunione scientifica del Centro Studi e Documentazione sui Demani Civici e le Proprietà collettive di Trento.

Sul sito del Centro il programma completo dei lavori, che vedrà relazioni del dott. Pietro Catalani, Commissario agli Usi civici per il Lazio, l’Umbria e la Toscana, di Fabrizio Marinelli, ordinario di diritto privato nell’Università dell’Aquila, di Andrea Nervi, professore di diritto privato nell’Università di Sassari, di Matteo Cosulich, professore di diritto pubblico a Trento e di Pietro Nervi, anch’egli professore trentino e infaticabile organizzatore di tutte le attività del Centro.